Regularização imobiliária

A regularização imobiliária pode envolver dois aspectos: a) o relacionado à aquisição do direito de propriedade; b) o que se refere às construções e demolições.

 De acordo com a regra posta no art. 1.245, do Código Civil, só se adquire a propriedade, entre vivos, mediante o registro do título de aquisição na Serventia de Registro de Imóveis competente.

Após a lavratura da escritura pública ou do contrato particular com força de escritura pública de compra e venda, de permuta, de doação ou de dação em pagamento, o adquirente deve providenciar o respectivo registro no Ofício de Registro de Imóveis que ostenta competência territorial em relação ao bem imóvel adquirido.

Caso exista, no imóvel adquirido, construção sem aprovação do órgão competente, deve o adquirente providenciar a regularização e obter o HABITE-SE na Prefeitura local, que indicará os documentos necessários.

Do mesmo modo, se o adquirente resolver construir nova edícula ou reformar ou demolir a já existente, deverá providenciar a obtenção do documento específico (HABITE-SE ou ACEITE-SE) na Prefeitura local, que indicará os documentos necessários.

Após isso, deverá o adquirente apresentar requerimento com firma reconhecida, solicitando a averbação na matrícula do imóvel, da mutação objetiva ocorrida (CONSTRUÇÃO, REFORMA ou DEMOLIÇÃO), apresentando original do HABITE-SE, do ACEITE-SE ou da CERTIDÃO CONFIRMATIVA DA DEMOLIÇÃO, conforme o caso, acompanhado da Certidão Narrativa informando os cômodos completos, por pavimento, expedida pela Prefeitura local e o Documento Imobiliário Municipal – DIM.

Com relação a Certidão Negativa de Débitos Previdenciários – CND/INSS incidentes sobre a construção, reforma ou demolição, caso o adquirente a tenha obtido, deve apresentá-la juntamente com o requerimento acima; de acordo com o Provimento nº 16/2019, da Corregedoria Geral da Justiça, do Estado de Pernambuco, a inexistência da CND/INSS não é fato impeditivo ao pedido da averbação, devendo o adquirente solicitar sua dispensa.

Por fim, também constitui espécie de regularização imobiliária em sentido estrito, as alterações subjetivas que atingem as pessoas que constam na matrícula do imóvel por exemplo: alteração do estado civil por casamento, separação ou divórcio ou reconhecimento de união estável; mutações de ordem objetiva no imóvel como mudança do nome do logradouro ou numeração, alteração de medidas lineares e área total, etc, também demandam regularização por averbação, mediante requerimento com firma reconhecida acompanhado dos documentos comprobatórios.

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Quais são as funções dos livros obrigatórios no Ofício de Registro de Imóveis?

As funções dos livros obrigatórios atuam a depender da época de criação do cartório, ou seja, antes de 1º de janeiro de 1976, o mesmo terá os livros regidos pela sistemática registral anterior, em especial o Decreto n° 4.857/1934. 

 Neste caso, contará com os livros: Protocolo Geral, Inscrições Hipotecárias, Transcrições das Transmissões, Auxiliar, Registos Diversos, Emissão de Debêntures, Indicador Real, Indicador Pessoal, Registro Especial, Registro de Cédula Rural, Registro de Cédula Industrial e o Livro Talão (reprodução de todos os atos praticados). 

 Com a entrada em vigor da Lei n° 6.015/73 (01/01/1976), todos os Cartórios de Registro de Imóveis, nos termos do art. 173, deverão conter os seguintes livros:

  • Livro n°1 – Protocolo;
  • Livro n°2 – Registro Geral;
  • Livro n°3 – Registro Auxiliar;
  • Livro n°4 – Indicador Real;
  • Livro n°5 – Indicador.

 A partir da modificação, houve também a possibilidade de unificação do registro, onde para cada imóvel terá que ser aberta uma só matrícula. Nela serão praticados todos os atos referentes ao imóvel, dando assim, uma maior segurança e agilidade no processo de registro. 

 Vejamos a função de cada um dos Livros obrigatórios a partir da Lei n° 6.015/73:

 Livro 1 – Protocolo

Servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente.

 Livro 2 – Registro Geral

O Livro de Registro Geral será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou à averbação dos atos não atribuídos ao Livro nº 3 (Registro Auxiliar).

Livro 3 – Registo Auxiliar

Será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.

  Livro 4 – Indicador Real

 Será o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, devendo conter sua identificação, referência aos números de ordem dos outros livros e anotações necessárias.

 Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 4 conterá, ainda, o número de ordem, que seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie.

 Adotado o sistema previsto no parágrafo precedente, os oficiais deverão ter, para auxiliar a consulta, um livro-índice ou fichas pelas ruas, quando se tratar de imóveis urbanos, e pelos nomes e situações, quando rurais.

 Livro 5 – Indicador Pessoal

 Será o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem.

 Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 5 conterá, ainda, o número de ordem de cada letra do alfabeto, que seguirá indefinidamente nos livros da mesma espécie. Os oficiais poderão adotar, para auxiliar as buscas, um livro-índice ou fichas em ordem alfabética.

LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados) e o 1º RI

O 1º Ofício de Registro de Imóveis de Recife, por força da Lei nº 8935/1994, conhecida como Lei dos Cartórios, já tem incorporado em suas rotinas, práticas voltadas à segurança das informações e dados que lhe são confiados no exercício de suas atribuições legais.

A vigência da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais trouxe novas diretrizes para o uso de dados pessoais, voltadas para a garantia dos direitos fundamentais do titular de liberdade, privacidade e livre desenvolvimento da personalidade da pessoa natural.

É a proteção de dados pessoais como garantia da privacidade do titular.

Nesse ponto, nasce um conflito com o caráter público das atividades dos Cartórios, inclusive porque terceiros podem solicitar e obter certidões de atos/registros, sem que este Cartório possa fazer restrições.

Para equilibrar essa situação, se impôs um processo de adequação deste Cartório à LGPD, com definição de programa de governança de dados,  políticas internas, aprimoramento no controle de fluxo de dados, mecanismos para atender os direitos do titular, indicação de um Encarregado de Dados, treinamento e conscientização das equipes e outros pontos.

Saiba como o 1º Ofício de Registro de Imóveis de Recife utiliza seus dados pessoais

O tratamento de dados é realizado para o atendimento da finalidade pública do 1º Ofício de Registro, na persecução do interesse público, com o objetivo de executar as suas competências legais, no cumprimento de suas atribuições legais.

Os dados são coletados e utilizados exclusivamente para atender a finalidade da prática de atos de registro, sendo colhidos e utilizados apenas os dados pessoais dispostos na Lei de Registros e outros Provimentos Correcionais.

A utilização dos dados pessoais é restrita aos colaboradores, Tabeliã e substitutas,  que foram submetidos a treinamentos de conscientização e conhecimento das diretrizes da LGPD.

Os dados pessoais utilizados são arquivados em livros próprios da Tabeliã que são submetidos a arquivo, sendo também armazenados em sistema informatizado seguro, ambos com controle de acesso, visando a garantia da confidencialidade, integridade e disponibilidade das informações e dados pessoais.

Nosso compromisso é com a conformidade legal, primando pela segurança e privacidade, entregando excelência através de nossos serviços.

O que é um RI?

O Registro de Imóveis (RI) exerce importante papel nas relações jurídicas-econômicas da sociedade, pois nele encontramos o cadastro de toda propriedade imobiliária, bem como das mudanças ocorridas com o imóvel, como constituição, alteração e extinção de direitos reais (compra e venda, doação, hipoteca, penhora, alienação fiduciária etc.), ou com seus proprietários (alteração do estado civil, modificação da titularidade etc.), dando publicidade a esses fatos e segurança aos negócios realizados.

De acordo com artigo 221 da Lei 6.015/73 somente é admitido o registro: 

  • Escrituras Públicas;
  • Escritos Particulares, quando autorizados por lei; 
  • Atos autênticos oriundos de países estrangeiros; 
  • Títulos judiciais: formais de partilha, cartas de adjudicação e de arrematação, cartas de sentença, certidões e mandados extraídos de processos judiciais. 

Não são registráveis no Registro de Imóveis: 

  • Contratos de posse entre particulares; 
  • Cessão de Direitos Hereditários; 
  • Testamentos; 
  • Instrumentos particulares em desacordo com o artigo 108 do Código Civil-2002. 

A expressão “só é dono quem registra” que se ampara na regra posta no parágrafo primeiro, do art. 1.245, do Código Civil (enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel), tem função bem mais ampla do que a de provar que é o proprietário do imóvel pois ela vai além da relação que existe entre a pessoa e o imóvel indicando, também, eventual titular de outro direito real sobre o imóvel (superfície, servidão, usufruto, uso, habitação, promessa de compra e venda, hipoteca, anticrese, direito de laje), que somente se configurará se a relação jurídica estiver formalizada no Registro de Imóveis.

Em quase todas as principais cidades e municípios brasileiros, existe um Cartório de Registro de Imóvel, local onde ficam registrados todos os imóveis, daquela região, que foram vendidos, que estão à venda, ou que estão passando por situação de penhora. 

A compra de um imóvel sem o respectivo registro na Serventia Registral Imobiliária competente, além de ser altamente arriscado, pode dar espaço para fraudulência.

A circunscrição do 1º Registro de Imóveis abrange os bairros: Boa Viagem (parte), Brasília Teimosa, Cabanga, Ilha Joana Bezerra, Pina, Recife, Santo Antônio, São José.