Regularização imobiliária

A regularização imobiliária pode envolver dois aspectos: a) o relacionado à aquisição do direito de propriedade; b) o que se refere às construções e demolições.

 De acordo com a regra posta no art. 1.245, do Código Civil, só se adquire a propriedade, entre vivos, mediante o registro do título de aquisição na Serventia de Registro de Imóveis competente.

Após a lavratura da escritura pública ou do contrato particular com força de escritura pública de compra e venda, de permuta, de doação ou de dação em pagamento, o adquirente deve providenciar o respectivo registro no Ofício de Registro de Imóveis que ostenta competência territorial em relação ao bem imóvel adquirido.

Caso exista, no imóvel adquirido, construção sem aprovação do órgão competente, deve o adquirente providenciar a regularização e obter o HABITE-SE na Prefeitura local, que indicará os documentos necessários.

Do mesmo modo, se o adquirente resolver construir nova edícula ou reformar ou demolir a já existente, deverá providenciar a obtenção do documento específico (HABITE-SE ou ACEITE-SE) na Prefeitura local, que indicará os documentos necessários.

Após isso, deverá o adquirente apresentar requerimento com firma reconhecida, solicitando a averbação na matrícula do imóvel, da mutação objetiva ocorrida (CONSTRUÇÃO, REFORMA ou DEMOLIÇÃO), apresentando original do HABITE-SE, do ACEITE-SE ou da CERTIDÃO CONFIRMATIVA DA DEMOLIÇÃO, conforme o caso, acompanhado da Certidão Narrativa informando os cômodos completos, por pavimento, expedida pela Prefeitura local e o Documento Imobiliário Municipal – DIM.

Com relação a Certidão Negativa de Débitos Previdenciários – CND/INSS incidentes sobre a construção, reforma ou demolição, caso o adquirente a tenha obtido, deve apresentá-la juntamente com o requerimento acima; de acordo com o Provimento nº 16/2019, da Corregedoria Geral da Justiça, do Estado de Pernambuco, a inexistência da CND/INSS não é fato impeditivo ao pedido da averbação, devendo o adquirente solicitar sua dispensa.

Por fim, também constitui espécie de regularização imobiliária em sentido estrito, as alterações subjetivas que atingem as pessoas que constam na matrícula do imóvel por exemplo: alteração do estado civil por casamento, separação ou divórcio ou reconhecimento de união estável; mutações de ordem objetiva no imóvel como mudança do nome do logradouro ou numeração, alteração de medidas lineares e área total, etc, também demandam regularização por averbação, mediante requerimento com firma reconhecida acompanhado dos documentos comprobatórios.

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Tudo que você precisa saber sobre Matrícula de Imóvel

Matrícula é a “certidão de nascimento do imóvel”, é o ato que identifica o imóvel, o proprietário (após a vigência da Lei nº 6.015/73) e sua origem (registro anterior).

Quais informações constam na matrícula de um imóvel?

Na matrícula de um imóvel constam todas as informações que foram registradas e averbadas a partir da data de sua abertura. Isso permitirá identificar, por exemplo, quem foi o proprietário anterior e quem é o proprietário atual, bem como, se há ônus registrados ou averbados (hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, sequestro, arrolamento fiscal, indisponibilidade, etc), o registro anterior e a descrição completa e especializada do imóvel.

Além de constar expressamente, por exemplo, informação da existência e regularidade de eventual construção perante o Registro de Imóveis, de constituição de incorporação imobiliária ou condomínio, bem como, qualquer ação relacionada ao imóvel, conforme princípio da concentração dos atos na matrícula.

Quais são os requisitos obrigatórios de uma matrícula?

Nos termos do art. 167, §1°, II, da Lei 6.015/73, são requisitos da matrícula:

  • O número de ordem, que seguirá ao infinito;
  • A data;
  • A identificação do imóvel, que será feita com indicação: 

se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; 

se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

  • O nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: 

tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição do Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação; 

tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

  • O número do registro anterior.

Após a abertura da matrícula, todos atos serão lavrados na sequência, conforme se verifica nos exemplos abaixo, sempre com as letras iniciais maiúsculas R, para indicar ato de Registro, e AV, para indicar o ato de averbação, seguindo-se a numeração em ordem crescente:

R – 1 – MAT XXX – Doação;

AV – 2 – MAT XXX – Averbação de construção;

AV – 3 – MAT XXX – Comunicação de óbito;

R – 4 MAT XXX – Registro de inventário.